Все слышали о проблемах, возникающих при попытке купить квартиру в строящемся доме. Многие, к сожалению, сталкивались с этими проблемами на практике.
Государство пытается цивилизовать этот процесс, упорно внедряя в жизнь 214-ФЗ. Только что приняты очередные поправки, которые запрещают все виды договоров кроме договора долевого участия.
Во вторник, подъезжая к Москве на «Сапсане», я дошел до статьи, в которой рассказывается, что цивилизованный Запад давно решил эту проблему. Решил просто и элегантно - сделки купли/продажи квартир в стоящихся домах запрещены … Точка!

Технология крайне проста:
 застройщик на свои деньги строит жилье;
 сдает здание контролирующим органам;
 получает свидетельство о собственности;
 и только после этого начинает торговать.
До завершения инвестиционного цикла допускается получать только предоплату в ограниченном размере – не более 20%.

Тезис 1. Юридически корректная продажа строящегося жилья – это очень сложно.
Продажа стоящегося жилья – это продажа воздуха по кусочкам. Несуществующий объект продают по частям!
За что борется 214-ФЗ? За то, чтобы объект существовал хотя бы на бумаге:
 чтобы был проект;
 чтобы были получены согласования.
Юридическая конструкция в любом случае крайне сложна. Воздух, он есть воздух.

Тезис 2. Зачем продавать стоящееся жилье?
В 90-ые годы сложилась тупиковая ситуация:
 у застройщиков денег нет;
 банки слабые;
 инфляция – многие десятки процентов в год;
 скольжения процентной ставки по инфляции нет, поэтому проценты крайне велики;
 спрос на жилье небольшой, но есть.
Добавлю дополнительно. Зазор между ценой и себестоимостью жилья столь мал, что затраты финансирования там не помещаются.
Как выход из безвыходной ситуации нуждающиеся в жилье стали бесплатно финансировать строительство, давая деньги финансово-строительным компаниям просто так, без каких-либо юридических гарантий.
К 2010 году ситуация изменилась. Застройщики используют разнообразные схемы финансирования, и деньги будущих жильцов являются одним из источников финансирования. Более того, известно, что существенную долю покупателей составляют инвесторы. Кусочки воздуха превратились в инвестиционный актив.

Тезис 3. Что произойдет, если запретить торговлю воздухом?
Последствия очевидны:
1. При прочих равных условиях несколько увеличиться номинальная себестоимость строительства за счет увеличения затрат финансирования. Как изменится реальная цена приобретения жилья неясно. Очевидно, что свободные деньги могут быть размещены на депозите.
Что больше процент по депозиту или скидка с цены, вопрос темный.
2. Некоторым застройщикам потребуется время на адаптацию.
Вот и все.

Резюме
Достаточно задать вопрос – зачем нужна торговля кусочками воздуха, и ответ приходит сам собой.
Потери явно превышают выгоду.