Говорят, в России кризис закончился. Девять месяцев прошли. В июне зафиксирован рост по сравнению с маем.

Я склонен верить, что это правда.

Как начало новой жизни повлияет на решение жилищной проблемы обычным соотечественником?



Начну сразу с вывода. До кризиса было плохо. После кризиса станет еще хуже.


В предыдущей заметке я сформулировал тезис о том, что в России ипотеки нет.

Сочетание ключевых факторов таково, что человек не в состоянии обслуживать кредит, взятый на покупку жилья из регулярного текущего дохода.

В отчете (ссылка в предыдущей заметке) рассматривается система ключевых факторов, определяющих размер ежемесячного платежа:

- стоимость приобретения жилья;

- первоначальный взнос;

- период кредитования;

- затраты финансирования.

То, что у нас называется ипотекой, на самом деле, является потребительским кредитом под залог жилья. Люди тратили эти деньги произвольным образом, в том числе, и на приобретение жилья. По статистике средний размер ипотечного кредита составлял около 50 000 $. Легко посчитать, сколько квадратных метров можно купить на эти деньги.

Известные мне попытки сделать вид, что ипотека возможна, приводят к жутким психологическим стрессам. Страшно подумать, на сколько лет сокращает жизнь необходимость платить 112 тыс. руб. в месяц.



Что изменится после кризиса? Появится положительный экономический процент по кредитам. Об этой неприятности я уже писал.

До кризиса можно было получить кредит под отрицательный процент, т.е. затраты финансирования не покрывали инфляцию. Основной причиной была возможность доступа к дешевым валютным кредитным ресурсам в условиях дорожающего (даже номинально?!) рубля.



Недавно я сделал прикидочный расчет.

Предположим, что кредитор хочет заработать 5% в год за вычетом инфляции. Это не так много:

- 2% владельцу денег;

- 3% посреднику (банку).

Введем очевидные упрощающие предположения: период кредитования = 5 лет, возврат единовременный, налогов нет и др.

Выясняется, что при инфляции 10% в год целевой доход кредитор может заработать, только если процент по кредиту составит не менее 13.0% в год.

Механизм не самый сложный:

- инфляция обесценивает основную сумму долга;

- компенсировать это приходится через увеличение процента по кредиту.



Инфляция сейчас больше 10% в год. Налоги существуют. Невозвращенные кредиты тоже существуют. Как следствие, 16% в год по ипотечному кредиту с точки зрения кредитора не являются запредельно высокими.

Ситуация отягощается тем, что банки не готовы использовать скользящие процентные ставки.

В итоге при прочих равных условиях после кризиса неизбежно увеличение процентных ставок по сравнению с докризисным уровнем.

Как следствие, количество людей, которые использовали кредит для решения жилищной проблемы (хотя бы частичного), уменьшится. Неизбежность отрицательной динамики платежеспособного спроса на жилье очевидна.