Оценка бизнеса
По данному направлению в группе работает ООО “Эккона-Оценка” и ЗАО "Эккон" - профессиональные экспертные организации, специализирующиеся на оценке объектов и прав собственности.
Фирма “Эккона-Оценка” имеет лицензию, выданную Министерством имущественных отношений РФ № 005055 от 01 октября 2002 года на право осуществления оценочной деятельности. ЗАО "Эккон" имеет лицензию № 000891 от 10 сентября 2001 года.
Деятельность осуществляется по следующим видам работ:
* Оценка стоимости недвижимого имущества;
* Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств;
* Оценка стоимости предприятия (бизнеса);
Наши специалисты имеют многолетний опыт работы на рынке оценочных услуг. В фирме в качестве ведущего оценщика работает Член Национального Совета по Оценке Президент Северо-Западного общества оценщиков д.э.н. Баяндин Э.П.
Общество имеет Полис страхования гражданской ответственности оценщика Серия “СТ” № 202 001000030 от 29 октября 2003 года, выданный ЗАО “СО” “ПРОГРЕСС–НЕВА”.
“Эккона-Оценка” имеет дружеские партнерские отношения с банками, страховыми компаниями, аудиторскими и юридическими фирмами.
Клиенты:
1. ОАО "Промышленно-строительный Банк"
2. ОАО "Вита-банк"
3. Московское отделение Пенсионного фонда РФ
4. ОАО "ПСБ - Инвест Групп"
5. ООО "Управляющая компания ПСБ"
6. ООО "Менеджмент компания ПСБ"
7. Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд "Жилая Недвижимость"
8. ООО "Охта - групп"
9. ЗАО "Элита Девелопмент"
10. ЗАО "RBI"
11. ООО "Петросоюз"
12. ОАО "ШПЗ Децима"
13. ОАО "Медполимер"
14. ОАО "Электропульт"
15. ОАО "Пигмент"
16. ОАО "Механобр"
17. ЗАО "Центральная трастовая компания"
Основными партнёрами ООО "Эккона - Оценка" являются дочерние структуры Промышленно – строительного банка : "ПСБ- Инвест Групп", Управляющая компания ПСБ , Менеджмент компания ПСБ, ЗПИФ "Жилая Недвижимость", Инвестиционная Дирекция ПСБ. Кроме того ООО "Эккона - Оценка" является залоговым оценщиком ПСБ.
Ген. Директор фирмы имеет аттестат на право оценки морских и речных судов.
ЗАО "Эккон" имеет аккредитацию при городском и областном КУГИ, при Фонде Имущества СПб. Выполняются работы по заказу ГУИОН и ЛОУИОН.
ООО "Эккона-Оценка" совместно с ЗАО "Эккон" в 2004 году провели оценку 168 объектов недвижимости; Оценку бизнеса 36 предприятий включая Оценку акций ОАО "Промышленно – строительный банк". Кроме того, оценено порядка 1500 единиц оборудования.
ООО "Эккона-Оценка" на данный момент является оценщиком Паевых Инвестиционных Фондов недвижимости – ЗПИФ "Коммерческая недвижимость" (УК "ПСБ"); ЗПИФ "Коммерческая недвижимость" (УК "Свиньин и Партнёры"); ЗПИФ "Загородная Недвижимость" (УК "ПСБ"); ЗПИФ "Бюро имущественных отношений" (УК "Музей"), ЗАО "Центральная трастовая компания", ЗПИФ "Евразия", ЗПИФ "Капитал XXI век".
ООО "Эккона - Оценка" и ЗАО "Эккон" выступили в 2004 г. инициаторами создания Некоммерческого Партнёрства "Северо – Западное Общество Оценщиков" и создания Саморегулироемой организации "Северо – Западное Общество Оценщиков".
Основными направлениями деятельности фирмы являются:
Оценка недвижимости
Высокая квалификация и богатый практический опыт наших экспертов, а также большая база данных по многим типам зданий и сооружений, в том числе по сделкам купли-продажи (оценка по методу сравнительных продаж) позволяют нашим специалистам оценивать здания и сооружения с любыми конструктивными особенностями. В зависимости от конкретной задачи, при оценке стоимости недвижимости учитывается местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и насыщенность инфраструктурой, стоимость прав аренды на землю и другие существенные факторы.
В числе объектов недвижимости, оценка которых выполнялась экспертами “Эккона-Оценка” выделяются несколько типов:
* Административно-офисная недвижимость (комплекс зданий НПО “Домен”, Бизнес-центр “Паллада”, бизнес-отель “Карелия”, "Механобр", "Медполимер", "Электропульт")
* Производственно-складская недвижимость (зданий, сооружений и оборудования НПФ “Пигмент”, “ТЕХНОПРОМ”, ТЗБ “Речтранс”, складские помещения “Трест №19”, завод Художественного стекла, производственно-складской комплекс “Сердобольская, 54” и другие).
* Жилой частный сектор (коттеджи, дачи, квартиры)
* Оценка недвижимости при формировании активов Паевых Фондов Недвижимости
И множество других оценок для целей страхования, целей залога, взноса в уставный капитал.
Оценка земельных участков
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
* целевое назначение и разрешенное использование;
* преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
* перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
* ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
* текущее использование земельного участка.
(Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р).
Нами оценено большое количество земельных участков, как свободных, так и под застройкой.
Оценка оборудования, машин и механизмов
Наряду с оценкой недвижимости, это наиболее встречаемый и востребуемый вид оценки материальных активов. Такая оценка необходима и для залога, и для взносов в уставный капитал, и для переоценки основных фондов. Нами проводились оценки стоимости различных видов оборудования, машин, механизмов, технологических линий.
Обладая богатейшей базой данных, такие работы проводятся нами в кратчайшие сроки и с высокой степенью точности.
* Рыночная стоимость деревообрабатывающего оборудования Строительной компании “Русь” для целей залога.
* Рыночная стоимость оборудования средств связи “Комлайн” для целей взноса в уставный капитал.
* Рыночная стоимость горнолыжного подъемного оборудования “Лифтинвест” (Северный склон) для целей взноса в уставный капитал.
И множество других оценок для целей страхования, целей залога, взноса в уставный капитал.
Оценка предприятия (бизнеса)
Одной из наших специализаций является оценка бизнеса и ценных бумаг. Мы обладаем большой практикой оценки векселей, обязательств, гарантий, облигаций. Но наибольшее количество обращений к нам - это оценка акций. Оценка занимает немного времени, если речь идет о ценных бумагах известного и котируемого эмитента. Оценка акций неизвестных на фондовом рынке эмитентов сложнее, но именно это и делает работу оценщика необходимой.
Если Вы намерены приобрести (продать) контрольный пакет акций либо вообще предприятие целиком, то мы готовы провести работы по оценке бизнеса (действующего предприятия) в целом или, говоря профессиональным языком, - “дать справедливую цену компании”. Эта процедура включает в себя:
* анализ положения дел в отрасли;
* исследование рынка сбыта;
* обзор конкурентной среды;
* обзор зарубежных производителей;
* анализ хозяйственной деятельности самого предприятия;
* оценку рыночной стоимости материальных и нематериальных активов;
* оценку кредиторской и дебиторской задолженности и т. п.
В итоге мы получаем рыночную стоимость предприятия или пакета акций с учетом поправок на миноритарность или мажоритарность. Мы выполнили достаточно большое количество подобных оценок предприятий различных отраслей экономики.
Оценка вклада имуществом в уставный капитал
Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате дополнительных акций и иных ценных бумаг общества неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества в порядке, предусмотренном статьей 77 настоящего Федерального закона. Если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций и иных ценных бумаг общества составляет более двухсот установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, то необходима денежная оценка независимым оценщиком (аудитором) имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг общества. Устав общества может содержать ограничения на виды имущества, которым могут быть оплачены акции и иные ценные бумаги общества. (Федеральный Закон “Об акционерных обществах” № 208-ФЗ от 26.12.1995 г., статья 34, п. 3).
Таким образом, можно сказать, что если вклад имуществом в уставный капитал общества больше двухсот МРОТ, необходима оценка этого вклада независимым оценщиком. При этом оценщик несет субсидиарную ответственность вместе с обществом перед третьими лицами за искажение данных, полученных в результате оценки в течении 3-х лет с момента оценки.
В таких работах речь идет об установлении рыночной стоимости не только материальных активов (недвижимости, земельных участков, машин и оборудования) или доли предприятия (бизнеса), но и нематериальных активов, если это необходимо.
ООО “Эккона-Оценка” имеет в активе множество работ с достаточно разнородными активами, что дает нам возможность принимать различные заказы по составу вкладов и выполнять их качественно и в срок.
Оценка залоговой стоимости имущества и ценных бумаг
Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог любого другого имущества регулируется общими правилами о залоге, содержащимися в Гражданском кодексе (статьи с 334 по 358).
Гражданский Кодекс Российской Федерации в статье 130 дает следующее определение термина “недвижимая вещь”: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество”.
Залог недвижимости, как известно, производится посредством заключения договора об ипотеке, который подлежит нотариальному удостоверению. В таком договоре, в соответствии с требованиями закона, должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого залогом обязательства.
Особенностью оценки недвижимости как предмета залога является достаточно низкая информированность рынка, а иногда и отсутствие такового. Если речь идет о жилом секторе, то здесь рынок достаточно развит, имеется доступная информация, что делает жилье весьма привлекательным предметом залога. Имеется хорошо развитый в Москве и крупных городах рынок коммерческой недвижимости (офисов, складов, торговых площадок, магазинов).
Сложнее обстоит дело с недвижимостью производственного назначения. Здания цехов, заводов, различных технических служб не имеют развитого рынка, а следовательно, и информационной поддержки. В этой ситуации объективная оценка объекта залога зависит от профессионализма оценщика. Только профессионал способен в условиях отсутствия информации найти адекватный метод оценки, который поможет наиболее точно определить залоговую стоимость.
Достаточно часто в качестве обеспечения кредита выступает оборудование и ценные бумаги, например акции. Мы обладаем большой практикой оценки векселей, обязательств, гарантий, облигаций, акций. Обратившись к нам, вы будете иметь дело с профессионалами, отчеты, по оценке которых воспринимаются многими кредитными учреждениями Санкт-Петербурга.
Оценка страховой стоимости
В практике страховых компаний споры нередко возникают из-за того, что страховая сумма, установленная договором страхования имущества, “не дотягивает” до максимального размера потенциальных убытков. Как следствие, страховое возмещение оказывается недостаточным для покрытия фактических убытков. Есть и другая проблема: страховая сумма, превышающая максимальные вероятные убытки, всегда означает излишне уплаченную страхователем страховую премию.
Как при “недостраховании”, так и при “избыточном страховании” страхователь несет убытки. И в обоих случаях причиной этого, в конечном счете, служит неверно установленная страховая стоимость имущества. Ведь максимальным допустимым размером страховой суммы является именно страховая стоимость, и поэтому от ее величины зависит, будут ли иметь место “неполнота” или “избыточность” страхования, либо его объем окажется как раз достаточным для покрытия максимальных потенциальных убытков.
Вопрос о страховой стоимости не менее актуален и для страховщиков. Результатом систематической переоценки страховых стоимостей и завышения страховых сумм может явиться неоправданно высокая убыточность страхования. Напротив, недооценка страховых стоимостей и занижение страховых сумм чреваты конфликтами со страхователями.
Проблема оценки страховой стоимости приобретает особую остроту при страховании такого дорогостоящего имущества как недвижимость - здания, строения, помещения.
Важнейший фактор, определяющий адекватность страхового покрытия для недвижимости потребностям страхователя, - правильное понимание экономико-правовой природы страховой стоимости недвижимого имущества. Ключом к такому пониманию может служить только комплексный подход, синтезирующий правовые категории, мировой опыт страхования и принципы оценочной науки.
Можно дать ряд практических рекомендаций для страхователей и страховщиков.
1. При подготовке к страхованию следует определить рыночную и восстановительную стоимость недвижимости. Это можно сделать самостоятельно, хотя для дорогих объектов есть смысл подумать об услугах профессионального оценщика.
2. Необходимо проанализировать свои вероятные действия при полном уничтожении страхуемой недвижимости:
- если предполагается ее реальное восстановление, то в качестве страховой стоимости разумно выбрать восстановительную;
- если наиболее вероятно приобретение подходящего аналога, то на роль страховой стоимости больше подойдет рыночная.
Налогообложение при реализации активов
При реализации активов организация сталкивается с таким понятием как рыночная стоимость объекта реализации. Как известно размер налогов, начисляемых при реализации товара (услуги) зависит, прежде всего, от его стоимости. Согласно Налоговому кодексу РФ (статья 40), при налогообложении учитывается цена товаров, указанная сторонами сделки, и пока не доказано обратное, предполагается, что цена товара, приведенная в договоре купли-продажи, соответствует рыночному уровню.
В рамках данного направления группа сотрудничает с ООО “Государственные ценные бумаги”.
Однако это положение вовсе не означает, что все предприятия могут продавать автомобили по 100 рублей за штуку или заводские корпуса по 100 рублей за 1 кв. м.
Дело в том, что в ряде случаев налоговые органы имеют право проверять правильность применения цен по сделкам. Такая проверка проводится при совершении сделок между взаимозависимыми лицами, при бартерных или внешнеторговых сделках, при отклонении (в течение короткого времени) цены проданного товара более чем на 20 процентов от цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам.
Допустим, что после совершения одной из таких сделок фирма начислила налоги исходя из цены, хотя и указанной в договоре, но заниженной по сравнению с рыночным уровнем. Если налоговики установят, что отклонение составило более 20 процентов, с фирмы потребуют уплаты налогов, рассчитанных исходя из рыночной цены, а также штрафов и пеней.
Согласно НК РФ, рыночные цены на товары (работы, услуги) могут определяться с помощью официальной информации об аналогичных сделках, биржевых котировках данного товара и т.п., а также информации о стоимости, полученной от оценщика. Также цены могут быть определены методом цены последующей реализации и затратным методом.
Проводя работу по определению рыночной цены самостоятельно, Вы можете столкнуться со значительными трудностями. Особенно это относится к редкореализуемым активам, товарам, услугам. Причем стоит иметь в виду, что Ваша ошибка может быть истолкована налоговиками как злой умысел. Фискальные органы рассматривают такие ошибки, как один из способов ухода от налогов и сами определят рыночную цену, по понятным причинам Вас устроить не могущую.
Оптимальным решением в этом случае является Ваше обращение к профессиональным оценщикам. В рабочей практике специалистов Центра оценка рыночной стоимости активов, подлежащих реализации, занимает достойное место и встречается достаточно часто. Сотрудничество с профессиональными независимыми оценщиками в значительной мере снизит Ваш риск быть наказанным налоговыми органами - ведь, Вы как бы перекладываете груз ответственности на их плечи. ООО “Эккона-Оценка” предлагает Вам услуги по оценке рыночной стоимости активов, подлежащих реализации. Надеемся на взаимовыгодное сотрудничество.
В составе фирмы работает 7 штатных сотрудника имеющих специализированные сертификаты.
Руководитель направления: Кивисепп Борис Владимирович
Адрес:
Санкт-Петербург, пр.Шаумяна, д. 18, офис 124
Тел./факс
(812) 622-12-15
E-mail: apr@eccona.spb.ru
